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利率并轨靴子落地,房贷利率会下降吗?

2019-08-20 12:25  来源:时代周报、中房网  点击:907

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利率市场化改革迈出实质一步。

8月16日,国务院常务会议部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低、解决"融资难"问题,核心内容包含两点:一是增设LPR5年期以上品种,二是将LPR定价机制确定为"公开市场操作利率加点"。

第二天即8月17日,央行发布公告称,改革完善市场报价利率(LPR)形成机制,引导银行贷款利率定价从参考贷款基准利率转向贷款市场报价利率(LPR)。

根据公告,央行将授权全国银行间同业拆借中心于8月20日首次发布新的LPR,并于之后的每月20日(遇节假日顺延)9:30公布贷款市场报价利率。同时,报价行由目前的10家扩大至18家,城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行各占2家。

"变革LPR报价机制,实现贷款利率'两轨并一轨',其实就是变相降息。"中泰证券在近期一份研报中明确指出,LPR利率表面上是18家报价行对市场信用风险最低主体的报价利率,但预计央行在开始阶段仍会实施价格指导。

房地产贷款难获益

此次利率并轨,也有部分疑问提出,就是会否造成房贷利率的下降?

央行公告中指出,LPR利率将由原有1年期限品种扩大至1年期和5年期以上两个期限品种。银行的1年期和5年期以上贷款参照相应期限的LPR定价,1年期以内、1年至5年期贷款利率由银行自主选择参考的期限品种定价。

而居民房贷大多属于长期限贷款,应采用5年期以上的LPR利率为基准。央行在解读中,也明确指出5年期以上的LPR品种,为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。

但7月份的高层会议上,再次强调"房住不炒",并且明确"不将房地产作为短期刺激经济的手段",房地产相关贷款恐怕难以从本次并轨中获益。

所以看似并轨,但存量贷款仍用基准贷款利率,而且还又多了一轨,意义耐人寻味。

"在当前房住不炒背景下,1年期LPR利率可能更为市场化,而对5年期以上LPR利率,央行或仍会有所指导。"杨畅解释称,"整体而言,房住不炒的战略定力会延续下去,房地产相关贷款恐难从本次并轨中获益。"

中泰宏观报告指出,配合对房地产企业融资的管理,本次并轨设计的目的或在于,既部分降息支持实体经济,又部分利率不变抑制资产泡沫。

部分热点城市房贷利率仍上调

事实上,房贷利率非但没有下降的预期,反而在二季度以来,部分热点城市房贷利率连续上浮,对购买力市场的调控力度也在不断加大。

据《经济参考报》报道,从南京多家银行获悉,4月份以来南京各家银行已经连续3次提高了房贷利率。5月初,银行房贷利率从基准利率上浮8%调整到上浮10%;5月底,首套房贷款利率从基准利率上浮10%全部调整到了上浮15%;7月初至今,南京市5家银行将首套房贷款利率从基准上浮15%调整到上浮20%。

"近期南京市所有的银行都要调整贷款利率,首套从基准上浮15%,调整到上浮20%。"北京银行南京分行一名负责人表示,这是主管部门统一的规定,他们银行的房贷额度已经不够放了,主管部门要求提高利率抑制需求。人行还进行窗口指导,利率达不到要求的一律不批。一些前期签订了合同的卖家,迟迟拿不到贷款,有的等待期甚至超过一个月。"现在银行根本不愁放不出按揭贷款,利率越高,银行获益越大。"一位业内人士称。

今年楼市率先回暖的苏州,房贷利率在6、7两个月也出现连续上浮。苏州某房产中介经理人表示,7月苏州首套房贷利率,普遍按照基准上浮23%(即6%)执行,此前3、4、5月份保持在基准利率上浮17%-18%,6月上调至基准上浮20%。二套房贷款未还清的客户多数银行要求贷款利率上浮30%(即6.37%)。

据融360发布的7月份房贷市场报告显示,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%。从数据上看,全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。苏州地区首套房贷利率为6.03%,环比飙升16BP,一跃成为全国房贷利率水平最高的城市,也是目前唯一一个首套房贷利率水平破"6"的城市;大连地区7月涨幅最高,首套房贷利率环比上涨20BP;涨幅排名前五的大连、苏州、杭州、宁波和长沙,均在近一个月内多次上调房贷利率,调整时间集中在月初和月末。

房贷利率上浮给购房者带来了多大的压力?

业内人士给记者算了一笔账:假如某首套房购买者,买入一套总价200万元,首付3成,贷款140万元,贷款年限30年。每月还款额度,在年初基准利率上浮5%时,每月还款7640元,到目前基准利率上浮20%,每月需还款8286元,每月足足多还646元。而还款总额更是多出23.3万元,这也是一笔不小的金额。

业内人士表示,今年下半年楼市还是坚持"房住不炒",以稳为主。而近期房地产融资受限、多个银行利率上浮等都是楼市收紧的表现。所以接下来的房贷利率大概率还会继续上调,特别是在部分热点城市。

持续调控导致房地产市场整体降温,并出现下行态势。全国商品房的销售面积已经连续6个月出现了负增长的态势,虽然跌幅并未出现扩大的趋势,但市场已经有了降温的苗头。2019年1-7月份,商品房销售面积为88783万平方米,同比下降1.30%。

[责任编辑:吴美婕]

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